2016.8.2

サブリースは本当に安心か?

1.「サブリース」という不動産投資の魔法の仕組み

不動産投資の世界では「家賃保証」と同義と捉えていいと思います。
『30年家賃保証』こんな広告を見たことをある方も多いのではないでしょうか。
サブリースとは、業者が持主から物件を借り受け、借りてくれる人を募集して家賃を回収します。通常と違うのは、管理手数料が契約家賃の10%差し引かれること(通常は5%程度) 仮に空室になったとしても、契約家賃から10%引いた金額をサブリース業者が持主に払い続ける契約ということです。
空室になっても家賃が安定して入ってくるこんな良い制度にデメリットはあるのでしょうか。

2.サブリースの魔法

サブリース業者も営利企業です。空室が続いている物件の家賃を長期間保証していたら、つぶれてしまいます。
では、なぜつぶれないのか。
30年家賃保証のサブリース業者が保証するのは、30年間家賃の90%を家主に支払うことだからです。決して当初の家賃を30年保証しているわけではありません。
2~3年で家賃の見直しが行われ、見直しの度に保証される家賃は下がっていくケースがほとんどです。なぜなら、楽に貸せる家賃でなければ、空室リスクをサブリース業者が背負わなければならないからです。
サブリース物件と管理だけを任せている物件、どちらが家賃の下落率が高いのかは少し考えればわかると思います。

3.サブリースという選択肢はNGなのか?

賃貸需要が安定して見込める、もともと所有していた土地に収益物件を建てたので、該当物件のローンもそんなに大きな負担ではない、資金的に余裕もあり賃貸経営に出来ることなら手間を取られたくない、こんな方はサブリースを選んでもよいと思います。
サブリース業者が10%の手数料をとったとしても、収益はきちんと上がると思いますし、賃貸経営にかかる負担も軽減できるはずです。
そうでない場合には、

  • 賃貸需要の安定性に欠ける物件→そもそも投資価値ありますか?
  • 賃貸需要が安定して見込める物件→10%も手数料を払う必要がありますか?

通常の賃貸管理契約でも十分安定した賃貸収入が得られるはずです。
不動産投資は経営です。
よほど資金的に余裕のある方でない限り、投資価値をきちんと見据えて投資をする、安易にサブリースに逃げず、ご自身で賃貸経営する覚悟と準備をもって取り組む。これが、不動産投資の成功のポイントです。

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