2017.6.17

間違いだらけの不動産投資

1.リスクを理解し、対処法を学ぶ

不動産投資は「投資」ですので当たり前ですがリスクがあります。その中で最も大きなリスクは家賃収入が途絶えることでしょう。大概の場合、家賃収入ありきで利回り計算がなされていますが、家賃が入らない事態が当然起こり得ます。家賃収入が途絶える要因は空室だけではありません。リフォーム中で入居がない、家賃滞納、火事、入居者の孤独死など、考えられることはたくさんあります。家賃収入が入ったとしても家賃相場は築年数が上がるにつれてどんどん下がっていきます。そういった予測しづらいリスクをいかに数値化し、冷静に分析するかがカギとなるのです。

2.不動産投資は不労所得ではない

誤解されている方が非常に多いのですが不動産投資には労働が必要です。購入候補物件に対して高度な分析を行う頭脳労働、物件と周辺環境を複数回見に行く肉体労働が必要です。
購入物件を厳選し、失敗してしまう確率を下げるにはこういった労働を日々ルーティンとして行わなくてはなりません。また、購入がゴールではありません。管理、リフォーム、クレーム対応など、全て業者さん任せにしてしまうと利益がなかなか生まれません。初心者の方であれば特に、ある程度ご自身で動いた方がいいこともあるでしょう。こういったことをしない方、もしくはやり方がわからない方は、なかなか黒字を出すのが難しいのです。

3.初心者は節税ではなく納税を積極的に

投資不動産のセールストークで、「節税になる」をメリットとして挙げることがよくあります。節税効果があること自体は間違いではありませんが、初心者の方は節税をするより、いかにたくさん納税するかが大事なのです。なぜかというと、節税になる、という状態は一般的に「赤字」なのです。レバレッジ(「てこ」の作用)を効かし、物件を買い続けたいのであれば「赤字」では金融機関が次の融資をしてくれないことがあるのです。1戸だけ所有して満足なのであればいいのですが、複数戸所有し、資産を築きたいのであれば「黒字」にしてどんどん納税すべきなのです。利益が出ている人は社会的信用が増し、金融機関との交渉が上手く行きやすいのです。

4.不動産投資で利益を出すために

不動産を投資目的で買ったはいいものの、毎年赤字で、損切りのため結局購入時より大幅に低い価格で売却してしまった、という方がたくさんいらっしゃいます。このコラムを読んでくださった方にはそういう悲惨な状態になって欲しくはありません。不動産投資で失敗してしまう確率を減らすために、注意しなくてはならないポイントは実はまだまだたくさんあります。数百万、数千万の赤字を出して行き詰ってしまう前に、是非そういったポイントを勉強するか、FPに相談してみてください。不動産に明るいFPであれば、お持ちの物件、もしくは購入希望の物件を長期的に保有した場合どうなるか、という未来シミュレーションを作成するお手伝いができますので、お気軽にご相談ください。

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