2015.10.1

中古物件購入時の注意点~見えないところを見えるようにする方法

1.中古住宅ならではの注意点

中古住宅を購入する時には、新築にはない注意点が存在します。新築に比べると割安感のある中古物件も、選び方によっては思わぬ失敗をすることも。買ってから後悔しないために、中古住宅購入時の注意点をまとめてみました。
近年、一層の盛り上りを見せている中古住宅市場。マンションを探している方も戸建を探している方も、新築だけでなく中古を選択肢に入れている方は多いでしょう。中古住宅を探すときはどんなことに注意すればよいでしょうか。
(1) 見えないところに注意
中古住宅に限ったことではありませんが、家を探すときに難しいのが「目に見えない部分が多く存在している」ということです。表面上はとてもきれいにみえる住宅でも、壁の中や床の下がどうなっているは分かりません。特に中古住宅の場合、水周りをはじめ見えないところで経年劣化が進んでいる可能性がありますので、注意が必要です。
(2)新築住宅には保証制度がある
目に見えない部分への不安は新築中古問わずありますが、この両者には決定的な違いがあります。新築住居の場合は、「住宅品質確保促進法」という法律により販売業者に10年間の瑕疵担保責任(住宅に欠陥が見つかった時に補修する責任)を義務付けています。万が一見えないところの欠陥が見つかったとしても10年以内であれば販売業者が対応してくれるということです。
一方、中古住宅にはこうした制度がありません。売主が宅建業者の場合は「引渡しから2年間」の瑕疵担保責任が義務付けられていますが、売主が個人の場合は契約上瑕疵担保責任を外すことも可能です。このケースでは後でなにか欠陥が見つかったとしても、買った人が自分でなんとかするしかありません。

2.マンションの場合はさらに注意が必要

ここまでは戸建・マンション共通の注意点です。中古マンションの場合は、さらに注意が必要です。
(1)管理組合はどうなっているか
マンションの場合、必ず管理組合が存在します。住民たちがお互いに快適に暮らせるように管理規約の決定・運用を行うとともに、共用部の管理責任も負っています。中古マンションの難しいところは自分の部屋(占有部)の他に、共有部の状態も考慮しなければならないということです。購入検討者は占有部ばかりに目がいって共有部のチェックは怠りがちですが、実はここに大きな問題が潜んでいることがあります。
(2)実際にあった失敗例
実際にこんな例がありました。狭いエリアの中で中古マンションを探していたご夫婦がそのエリアとしてはかなり割安の物件を見つけました。ご夫婦は「これは掘り出し物だ!」と思い売買契約を結んだのですが、実は管理組合に問題があったのです。このマンションを管理組合は事実上機能しておらず、修繕積立金も貯まっていませんでした。
マンションとして当然行うべき修繕も行われず、マンションの躯体(鉄筋コンクリート部分)の傷みが激しかったのです。長期間にわたる住宅ローンを組んだとしても、ローンが終わるまで躯体が持つかどうかも疑わしく、結局ご夫婦は売買契約を解除しました。

3.中古住宅の利点もある

中古住宅の注意点を挙げてきましたが、反対に中古住宅ならではのよい点もあります。最後に中古住宅のメリットをまとめておきましょう。
(1)価格に余計なものが含まれていない
まずはなんと言っても新築に比べると価格が低いということです。なぜ中古住宅は価格が低いのでしょうか。「そんなの古いから当たり前じゃないか」とおっしゃる方もいるかも知れません。もちろんその通りですが、それは理由の半分に過ぎません。
もう半分の理由は、「価格に余計なものが含まれていない」ということです。新築マンションや戸建を売り出すときは、売主は大量の広告費を投入します。また多くの営業マンを配置する人件費もかかります。マンションであれば豪華なモデルルームも必須です。
これらの費用はどこから捻出されるのでしょうか? 言うまでもなく、販売価格の一部に乗せられています。新築住居の価格には物件本体の価格でないものが含ませているのです。それが「新築は買った瞬間に価格が2割落ちる」と言われる原因です。
それに対して中古住宅は、そうした「余計なもの」は初めて買った人が負担してくれているので、純粋に物件の価格だけを考えれば大丈夫です。特に築浅の物件では、この部分の恩恵を受けることができるでしょう。
(2)実物が確認できる
もう一つの大きなメリットは、「現物を確認できる」ということでしょう。図面だけの新築の場合、「実際に出来上がったら、窓の前に大きな木があった」などという話はよく聞きます。現物を確認してから売買契約を結べるのは、やはり大きな利点です。
また、実際の住人の声を聞けるのも大きなメリットです。最近ではネット上のマンション口コミ掲示板も隆盛を見せていますが、新築マンションの場合は当たり前ですが実際に住んでいる人がまだいないので、情報も憶測や噂の類いが多分に含まれます。その点、中古住宅の場合は実際に住んでいる人の意見が聞けることがあるので参考になることが多いでしょう。

4.まとめ

家の購入を考えた時、中古住宅という選択肢は今後ますます広がってくるでしょう。中古住宅ならではのメリット・デメリットをよく理解して、自分の目的に合った物件を探してみてください。

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