2015.5.23

固定金利・変動金利 その選択があなたの人生を左右する

1.住宅ローンの基本

1-1そもそも、固定金利・変動金利とは

住宅ローンでは、借入期間中の返済金利が契約当初金利のまま固定される金利タイプのことを「固定金利」といいます。

これに対して、借入期間中の返済金利が半年ごとに見直され、変動する金利タイプのことを「変動金利」といいます。

2.固定金利と変動金利、それぞれのメリット・デメリットは?

(1)固定金利のメリット・デメリット
固定金利のメリットは「変わらない安心」でしょう。変動金利よりは高い水準ですが昨年のマイナス金利政策導入後、歴史上類をみない低水準です。

デメリットは同様に低水準下にある変動金利がこのままの水準で推移した場合は変動金利を上回る総返済額となります。

(2)変動金利のメリット・デメリット
変動金利のメリットは現時点での返済金利がとても低いことです。

デメリットはこの「低金利状態が続く」状況は絶対ではないということです。金利は為替や株価と同じように変動するものです。長期に渡る低金利に麻痺しない事も大事になります。

3.固定期間選択型金利のマジック

(1)固定期間選択型金利とは

本コラムの本題でもある固定期間選択型金利について説明します。当初の3年、5年のみ金利が固定され、その後は固定期間終了時の金利で変動金利とするか、再度固定期間を選択するタイプの住宅ローンとするかで、変動金利の一種として捉えております。

(2) 固定期間選択型金利の問題点
この固定期間選択型金利には、見落としがちな仕組み上の問題があるのです。

※住宅ローンには優遇金利があります


この優遇金利には「全期間優遇」と「当初優遇」があり、固定期間選択型金利の表面上の金利が低く見えるのは「当初優遇」が極端に低い事が原因です。


当初優遇期間=固定期間であった場合にはとても金利が上がってしまう事になります。

この仕組みは「固定」という言葉が本来は金利が「変動」する事を忘れさせてしまうからです。「アリとキリギリス」ではありませんが見た目の数字に飛びついて何千万円という借入をしてはいけません。もちろんこの金利の仕組みを良く理解して、ライフプランと照らし併せて確認をして問題が無くメリットが出るのであれば採用しても良いでしょう。

ただ、これだけ金利が上がってしまう事を受け入れられるケースは少ないのではないでしょうか?しっかりと見極めて判断しましょう。

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