2016.5.7

フラット35の「実はお得な」活用法

1.30歳の男性が4000万円の住宅をフラット35を使って購入した場合

(1)諸費用
まず、住宅購入には登記費用や仲介手数料、火災保険などなど諸費用がかかります。
住宅価格の5%から10%みておけば良いでしょう。この諸費用は、自己資金で出すのが一般的です。
4000万円の物件の場合、200万円~400万円位を見ておくとよいでしょう。もちろん物件の費用とは別に見積もる必要があります。
(2)頭金
よくいわれるのが、住宅価格の2割程度は、頭金で入れましょうというアドバイスです。
しかし、これは現在ではあまり根拠がないと思って頂いて良いです。頑張って頭金を入れるより、手元にお金を残すことも大切です。多くて1割が目安です。
4000万円の物件であれば400万円。ただ住宅価格に関しては、適正な予算でありさえすれば、頭金は入れなくてもよいと思います。

2.月々の支払いを試算

実際に月々いくらの支払いになるのでしょうか。
4000万円の住宅購入で、頭金1割と諸費用を自己資金から出した場合3600万円をフラット35で借りることになります。
史上最低といわれる平成28年4月にフラット35年の金利は1.19%(21年以上の借入)。これを35年の借入期間で借りると、月々の支払いは10万4841円です。
ちなみに最近の新築及び築浅の住宅は5年もしくは10年の0.3%金利優遇を受けられる場合が一般的です。そうすると、当初の月々の支払いには、0.89%の金利が適用され当初5年もしくは10年の月々の支払いは9万9787円です。しかも金利は、1.19%より上がることはありません。
1つだけ注意点、フラット35は団体信用生命保険がの保険料が別にかかります。
機構団信といって、住宅金融支援機構の団体信用生命保険を使うと、当初の保険料が年払いで約12万8800円かかります。(残債と連動するため、毎年保険料は下がっていきます)
ただし、この団信は任意加入です、うまく生命保険を使うことで節約できます。例えば健康でタバコを吸わない30歳男性の場合に、生命保険をうまく活用した場合保険料は年払いで約4万円程度です。

まとめ

フラット35、変動金利の住宅ローンより月々の支払いが高いイメージをお持ちの方がいると思いますが意外と手ごろな返済額になるのがおわかりいただけたでしょうか。しかも金利上昇のリスクはありません。
変動金利一辺倒ではなく、是非フラット35も住宅ローンの候補として検討してほしいと思います。
そうはいっても、自己資金が少ない、変動金利とフラット35どちらが自分に合っているのかわからない、そんな方は、是非住宅ローンに強いFPに相談しましょう。
この低金利のチャンスを生かすアドバイスをくれるはずです。

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