2016.5.10

住宅ローンシミュレーションのやりかた

1.30歳の男性が4,000万円の住宅を35年全期間変動金利の住宅ローンを使って購入した場合

このようなケースでは、実際に月々いくらの支払いになるのでしょうか。
(1)4000万円の住宅購入で、頭金1割と諸費用を自己資金から出した場合
3600万円を住宅ローンで借りることになります。
マイナス金利の影響で、変動金利は当初0.6%という数字も不思議な数字ではありません。
これを35年の借入期間で借りると・・・月々の支払いは95,050円です。
この月々の支払金額は5年間かわりません。
(2)変動金利の月々の返済額の仕組み
あれ、変動金利なのに5年間返済額は変わらないの?
たしかに、金利自体は6カ月ごとに変化します。ただし月々の返済額は5年に1回しか改定されないため5年は返済額が変わらないのです。
金利が変化した場合には、月々の返済額の元本返済分と利息部分の内訳が変化します。  金利が上がれば住宅ローンの元本の減りは遅くなり、金利が下がれば元本の減りが早くなります。そして5年後の返済額の改定時には、その時の住宅ローンの元本と金利をもとに新たな月々の返済額は決定するのです。
※一般的な変動金利の住宅ローンは、1.25倍以上に月々の返済額は上がらないという安全バーがあります。

2.変動金利の住宅ローンのからくり

じつは、変動金利の基準金利は、過去20年近く変化していません。
なぜかというと、実際に適用される金利は、優遇金利というフィルターをとおして決定されるからなんです。一般的には、2.475%という基準金利を使用している銀行が多いのですが、ここから優遇金利1.8%で0.675%、1.7%で0.775%といった感じです。
なぜこんな決め方をするのか、基準金利をいじらなければ、既に住宅ローンを借りている方の適用金利を下げないで済むからです。

まとめ

さて、住宅ローンのご相談を受けると必ず今後金利はどうなるのかという話題になります。
正解はだれにも予測できないです。
景気動向だけでなく、金融政策、世界各国の事情など金利決定には複雑な要因が絡みます。
金利は絶対こうなると断言している方の発言は疑ってかかりましょう。
対策法は一つ、金利が上がっても耐えられる借入金額ですか、ここがクリアできていれば住宅ローンの悩みは解決です。

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