2016.6.30

現状有姿売買ってなに!?初めて不動産購入を検討している方は要注意!

1.現状有姿売買とは?

「現状有姿売買」この難しい単語を興味をお持ちのみなさんは、なんらかの不動産購入を検討、または購入した経験をお持ちではないでしょうか?
この単語の意味は読んで字のごとく「現状、有のままで取引をします」という意味です。「ありの~ままで~」なんて歌が流行りましたが不動産取引の上ではそんな簡単な話ではありません。
この単語が出てくるのは中古不動産の売買時が多いでしょう。中古の不動産では同じ年数の経っている物件でも使用状況によって綺麗だったり汚かったり、所有者や使用者によってだいぶ変わってきます。水周りが傷んでいたり床のフローリングがへこんでいたり…様々な事が起きているでしょう。
通常は、こうしたことが事前に解っていたら修繕を求めたり値引きをしたり交渉しながら取引をしていくと思います。また、ある一定の条件であれば購入後の修理も売主に請求する事が出来るのです。
しかし、「現状有姿売買」では「ありのままで取引」をしますので後から判った事に対しても請求が出来ない事になります。この様な取引を願う売主はどのような状況な人でしょうか?ちょっと考えてみましょう。

2.自宅購入の場合

この「現状有姿売買」が付帯されている中古物件は他の物件より価格が低く設定されているはずです。特にマンションでは同じ間取り、同じ方位の部屋で比較をすれば見えると思います。
先ほども記述しましたがこのような条件で売買をする売主は「なんらかの理由で売り急いでいる」「引き渡し後の修理に対応する事も難しい」状況に陥っていて、例えば住宅ローンの返済が遅れていたりするケースが多く見られます。
このような物件を安いからと飛びつくのは危険でしょう。しっかりとメンテナンスが出来ておらず購入後に修理代がかさむ事も想定されます。自宅購入時には要注意です。事前の内覧も拒まれるケースがありますので値段だけで判断するのは良い選択ではないでしょう。

2.投資用不動産の場合

「現状有姿売買」は自宅購入時より投資用不動産を購入する際に多くみます。
投資用不動産は購入時に問題のある資金計画(そもそも家賃で返済が出来ていない等)でスタートをしてしまうとローンの返済が遅れたり持ち出し(自分の給与や貯金を崩す等)が増えてしまうことになります。最悪の場合、返済遅れが発生していまう事もあります。
そうなると金融機関の返済の取り立てが始まり物件を手放す事になり、売り急ぐケースがあります。そのような場合に「現状有姿売買」でたたき売る事があるのです。自宅と違いオーナーチェンジ、いわゆる部屋に住んでいる人が変わりませんので現状で設備等に大きなトラブルがなければ買い得な物件という事も出来ます。ただし、売主が陥った資金計画破たんには注意が必要です。そもそもの家賃設定が低い、資産価値が下がっているなどに起因していないか、しっかりと見極めないといけません。

まとめ

不動産の購入は高い買い物になります。どうしても値段を気にしてしまい同様の間取り、グレードであれば安いものに目が行きがちです。しかし、その物件に欠陥が多くありメンテナンスや修繕費用がかさむようであれば意味のない話です。投資用不動産も同様にただ安いからと飛びついてはいけません。しっかり見極める事と何よりも資金計画の安全性が求められます。

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