2016.5.17

失敗のない住宅ローンの選び方~住宅購入をつらい経験にしないため~

1.返済負担率の良し悪しは住宅ローンを利用する人の安心や納得とは異なります

今回は、住宅ローンの返済負担率について考えてみたいと思います。
(1)あのローンも返済負担率とみられる?
返済負担率とは、債務に対する1年間の返済額が、年収に対してどの程度の比率になっているかを指します。ここでいう債務とは、住宅ローンに限らず、車のローンや教育ローンなどの支払いから、リボルビング払いなども全て加えた返済金額です。
返済負担率は、債務の返済が健全に行うことができるか、あるいは、ローン返済が困難となるリスクが高いかなどの目安として使われます。民間の金融機関でも、住宅ローンの審査に返済負担率は大きく影響するものと思われますが、条件を明記しているところはあまり多くありません。
たとえば住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供している「フラット35」では、ローンを組むことができる条件として、総返済負担率が30%以下(年収400万円未満の人)または35%以下(年収400万円以上の人)と明記されています。
但し、ここでいう総返済負担率の制限は、あくまで上限値を設定しているものですから、この総返済負担率の制限を満足しているからといって、住宅ローンの返済が健全に行われるという保証になるものではありません。
また人によっては現在返済中の自動車ローンがあることによって住宅ローンが利用できなくなる場合もあります。この場合は借り入れ額を減らすか、現在の自動車ローンを無くすといったことが必要になってきます。
(2)ちょっと待って!その返済負担率は見直す必要があります
返済負担率とは、次のように計算されるものです。
『 返済負担率 = 住宅ローンの年間返済額÷年収 』
仮にフラット35を基準で考えるなら、年収が400万円未満の場合は30%まで、年収が400万円以上の場合は35%まで、となっています。
一つ例をとって計算をしてみると、年収が399万円の人なら「399万円×30%=約119万円」という計算になりますので、この通り計算すると、年収が399万円であれば住宅ローンの返済額は年間119万円まで大丈夫という計算になります。しかし、年収399万円の人が年間119万円も住宅ローンの支払をすることは危険です。
なぜなら、この返済負担率の計算は税込計算になっているからです。つまり所得税や住民税、健康保険料など使えないお金も入ってしまっているからです。と言うことはどういうことになるでしょう。額面上の年収よりも手取り年収は少なくなるので、当然の事ですが、返済負担率は高くなってしまいます。
あくまでも住宅ローンの可否を決める上での一つの基準でしかありませんが、実際にこのような計算で診査がすすんでいくことも事実です。でも、ここで考えるべきは…、この返済負担率の考え方は、家を持った後も安心して暮らしていけるように、収入に対して本当に「適正」なものになっているのか?と言うことです。
実は年々増え続けている、住宅ローンの破産者や多くの方がマイホームを建ててから数年以内に手放してしまっていると言う事実。なぜなら、先ほどもお伝えしたように返済負担率を計算した際の「年収」が手取年収で計算されていなかったからです。つまり、手取り年収で計算したものが、本当の「返済負担率」だということです。
(3)マイナス金利下での影響は?
昨今の低金利下での影響は金利の引き下げ分だけ、借入額が増えるという現象を引き起こしやすくしてます。金利が下がることで、一層大きな住宅購入へ手を伸ばせます。
ただし、先ほどの項でもお伝えをしたように返済負担率の落とし穴をきちんとみておかないと痛い目を見ることになりますので要注意でしょう。
住宅ローンの返済負担率を計算する時は住宅の営業マンも銀行も、額面上の年収を使って計算しています。銀行は基本的には、「返せる額しか貸さないように」審査はします。が、結構ギリギリまで貸します。返済負担率で審査落ちするほど高額な物件は身の丈に合っていないと言えるので、より適正な借り入れ額を算出しましょう。

まとめ

返済負担率とは年間の所得の中に住宅ローンの返済が占める割合です。これはあくまでも金融機関の審査基準であって個人の購入判断基準ではありません。返済負担率が高いのであれば高いなりの、低いのであれば低いなりの考え方があります。いずれも個人の人にとっては返済負担率の数値に正解はないので、自身のライフプランの中で住宅ローンをどう位置付けていくかが何よりも必要ですので、一度個別にご相談ください。

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