2016.6.24

不動産の買い戻し特約って聞いた事ありますか?

1.買い戻し特約の概要

(1)そもそも買い戻し特約とは?

不動産の売買契約後に一定の期間が経った後、物件の売主が買主に売買代金とその他の諸費用を支払う事で物件を買い戻すことをいいます。
要は、「あなたに売ったのだけどお金返すからやっぱり物件を返して」という話です。
ただそんな事を急に売主に言われても困りますよね?
購入した不動産に買い戻し特約が付いているとこんな事にもなりかねません。なので不動産購入の際に買い戻しの特約がついている物件があれば要注意です。
あとから返してと言われないように注意しましょう。実務の現場ではどのような時に発生する特約なのかみていきましょう。

(2)買い戻し特約がついているのかは、どこのなにを見たら分かるの?

買い戻し特約の有無は不動産登記簿謄本をみたらすぐに分かります。不動産登記簿謄本は役所に行けば誰でも取得する事が可能です。また契約前に売主にコピーを送っていただければ確認することが可能です。その書類の所有権登記(甲区の欄)をみると、確認する事ができます。

(3)買い戻し特約のついた物件を買ってしまったらどうする?

まず買い戻し特約が設定されてどのくらいの期間が経過しているか確認してください。

既に10年経過していれば効力はないので安心です。ただ、そのまま放っておけば良いのかというとそうではありません。
意味のない登記が残った状態になっているのですが、放っておくと売却の際に売りづらくなるので注意が必要です。よって買い戻し特約の抹消登記を行う必要があります。

2.買い戻し特約はどのような場合に使う?

(1)買い戻し特約を使う事例

実際の現場では都市再生機構(UR都市機構)や住宅供給公社などが売主で分譲した住宅・宅地などの転売を防ぐために買い戻しの特約をつけるケースが多いようです。
なので、一般の方が住宅として使う際には買い戻し特約を行使されることはまずありませんので安心してください。購入してすぐに転売して利益を得る、または住居以外のものを建築して利益を得るような場合に買い戻し特約を行使するケースがあるという事です。
また、お金を借りる際にも利用するケースがあります。例えば不動産所有者のAさんがB社から借金をしてその担保として一時的に不動産の所有権をB社に移転します。Aさんが借金を返済すれば買い戻し特約によって不動産がB社からAさんに戻されます。仮にAさんが借金を返す事が出来なければ、B社は不動産を処分し借金を回収する形となります。
その他にも買い戻し特約を有効に使う事例として「任意売却による買い戻し」があります。
例えば、住宅ローンが支払えなくなった場合でも家に住み続けたいという場合に買い戻し特約を使います。具体的にいうと自宅の所有権を一時的に手放し、将来買い戻すことで自宅を失わなくてすみます。また、売却の相手としては、信頼関係のある親、子、親族にお願いすることでトラブルを防ぐ事が出来ます。このような形で買い戻し特約を利用する事も可能です。

(2)買い戻し特約をつけるタイミング

買い戻し特約は契約後、何年か経ってから付けることは可能でしょうか?
買い戻し特約を後から付けることはできません。売買契約と同時に行う事が必須となっています。
また、買い戻し特約の期間は10年間を超える事ができません。しかし10年を超えた場合でも契約が無効になるわけではありません。10年を超える期間を定めると10年に短縮されます。
さらに、一度定めた買い戻し期間は後から変更することができません。例えば、売買契約時に5年間の買い戻し特約の契約を結んだ場合、売買契約から2年経過後にやっぱり買い戻しの期間を10年に変更してくださいと言う事ができないのです。
一方で買い戻し期間を定めなかった場合はどうなるのでしょうか?
その場合は5年以内に買い戻さなければなりません。必ず買い戻さなければならないということになるので、期間の定めには注意が必要です。
買い戻しの可能性があればあらかじめが長めの契約をおすすめします。

まとめ

買い戻しの特約についてご理解いただけましたか?
物件を購入する際は、買い戻しの特約がついてないかどうか注意してみてください。
また、自身が住宅ローンの支払いができなくなった際などに有効に使える場合もあります。
必要があれば専門家に相談したうえで買い戻し特約を利用するというのも方法としては良いかもしれません。

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