2016.2.20

10年固定の金利が1%を切った!もう借換えするしかない!と思っているあなたへ

1.今世紀最大の借換えチャンス到来か!?

(1)3月から三大メガバンクの10年固定金利が1%を切る
住宅ローンには変動、期間固定、全期間固定と、主に3種類の金利条件があります。なかでも3月から三大メガバンクがこぞって10年の期間固定型に1%を切る金利を設定してきました。
これをみたらもう、借換えするしかないですよね?マスコミも無責任極まりない評論家FPもやんや、やんやの大騒ぎです。「さぁ、みなさんも乗り遅れることなく借換えをしましょう!」と言いたいところですが本当にそれでよいのでしょうか?
(2)10年固定金利の落とし穴!?店頭表示金利って?
ここで注目して頂きたいのは各銀行の住宅ローン一覧表に小さく小さく書いてある「店頭表示金利」という文言です。どこの銀行の表をみても1%を切った数字で記載されているところはないのです。でも、新聞も銀行も「1%を切った」と大騒ぎしています。そもそも店頭表示金利とは銀行が本来貸し出す金利の条件で、 そこから優遇金利を設け調整しているのです。
優遇金利とは、今回のように銀行間での争いが発生した際に本来貸し出す設定をした店頭表示金利を調整したり、優良顧客に対しての金利提示に使うものです。

2.騙されてはいけない!優遇金利の条件、よ~く読もう!!

10年後の金利なんて誰が解る?10年前に今の金利情勢を当てた人がいるのか?
某メガバンクのホームページでの説明:

当初固定期間(10年)借入当初店頭表示金利より年 -2.3% 、その後の全期間はその時の店頭表示金利より年 -1.4%

とあります。これ、意味解りますか?難解な説明ですよね?
例えば、現在の店頭表示金利が 3.35% の場合、「-2.3%」といっているので10年間は 1.05% になります。
しかし、10年後はその時の店頭表示金利が不明なので解りません!と言っています。さらに 2.3% の優遇は10年後に終わり、その後は 1.4% しか優遇しませんと言っています。
10年後の金利が 4% だったなら、「-1.4%」されて 2.6% になります。はて、これで良いのでしょうか?

3.本当に大事なのは…

住宅ローンを借換えるうえで大事なのは次のうちどれでしょう?

  • 10年後の金利を見通す
  • 優遇金利の幅の多い銀行を探す
  • 店頭表示金利の低い銀行を探す

さぁ、どれでしょうか?
答えは、全部不正解です。10年後の金利を見通す事など誰にも出来ません。
逆にいえば、もしもこんなことが可能なほど頭が切れるのであれば、それこそ住宅ローンなんて組まずに現金で家を買える財産を成す事も出来るはずです。
優遇金利の幅が多いのは「10年後に優遇金利幅が減る」ことの裏返しです。通常、優遇金利は固定期間が終了すると優遇幅が減りますので、過度に幅を多く設定している場合は固定期間終了後の支払いが一気に増えることになります 。
店頭表示金利が低いのは優遇金利幅が狭いだけです。
この指標を単体で見てもあまり参考にはなりません。特に住宅ローンは数十年という長い期間をかける場合が多いので、よく考える必要があります。

4.まとめ

本当に大事なのは、あなたのライフプランにあった住宅ローンの条件をあなた自身で決めることです。
返済完了の時の年齢は?その時にまだ働いていると思いますか?その時のご家族構成は?
わかる事をしっかりと見つめていく事がまずは優先です。そのうえで本当にあった住宅ローンの条件で借り入れる事が大事です。
それを教えてくれるのは新聞でもマスコミでも評論家FPでもなく、日々お客様のライフプランと向き合い常に解決策を見出す事に切磋琢磨しているFPと確信しております。是非、一度ご相談下さい。

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