2012.8.25

不動産を売らずに現金化「リバースモーゲージ」

自宅担保に老後資金

内閣府の平成21年版『高齢社会白書』によると、現在の貯蓄に関する60~64歳の意識では、高齢期に備え「現在の貯蓄額では不安だ」という回答が64.5%にのぼっている。また、将来自分の体が弱ったときに望む居住形態について、「現在の住宅にそのまま住み続けたい「現在の住宅を改造し住みやすくする」をあわせ、62.8%が現在の住宅に住むことを希望している。現役世代と違い、シニアになるほど「持ち家はあるけれど、手持ちの現金にゆとりはない」という傾向が強まる。

リバースモーゲージとは

 リバースモーゲージ(reverse mortgage)と言われても何やら聞き慣れない言葉かと思いますが、リバースは「逆の」、モーゲージは「担保」という意味の英語。住宅を取得するときの住宅ローンを思い返してみましょう。住宅ローンの場合、不足資金を金融機関から一括して借入れ、毎月一定額を返済していきますが、リバースモーゲージは、すでに保有している住宅を担保に毎月一定額の融資を受けるローンであり、(一括借入も可)返済はせず借入者の死亡時に住宅を処分して返済資金にあてるものになります。
ちょうど、住宅ローンの逆の流れをイメージしてもらえばわかりやすいかもしれません。もともとは18世紀にフランスで誕生したシステムで、米国、カナダなど欧米ではシニア世代の資金調達手段として普及しています。日本では1981年に東京都武蔵野市が導入したのが先駆けで、公的プランと民間金融機関の商品とがあります。

リバースモーゲージのメリットと注意点

 例えば、手持ちの現金がほとんどなく急にまとまったお金が必要になった場合、自宅を売却して資金を捻出しなければいけないことがあるとします。しかし、リバースモーゲージを使えば、自宅に住み続けながら老後の資金をスムーズに調達できる。それが、この商品の大きなメリットといえます。リバースモーゲージで融資を受けた資金の使い道としては、「月々の生活費の足しにしたい」「老後の生活資金づくりのため」「住宅ローン以外の返済に充てたい」といったものから、「家をバリアフリーにリフォームしたい」「ケアハウスの入居資金にあてたい」までさまざまあります。
一方、注意点としては次のリスクを考慮する必要がありそれは、金利上昇リスク、長生きリスク、不動産価格下落リスク。この3つのいずれかが起きた場合は新規の融資は打ち切られます。もっともこれらのリスクの観点から融資の上限は自宅の評価よりかなり低めに設定されることになります。

利用者の生の声

「高齢者、年金生活者でもお金が借りられるのは助かる」
「主人が他界し、手持ちのお金もなくなっていったが、リバースモーゲージを利用して以来、日々の生活を心配なく送ることができて心強い「バブルの頃、投資に失敗し全貯蓄を失い、かろうじて残ったのは家だけ。老後の生活に不安があったが、今では精神的に楽になった。(※昨年、東京スター銀行が行ったアンケート結果より抜粋)など、おおむね経済的・精神的な安心感を得られるという反応である。団塊の世代以降の意識において、先祖代々の土地や地元への執着はだんだん薄まっているという。 合理的なシステムゆえ、「活用できるものは活用して、残りの人生を充実させよう」という向きには合っていると言えるかもしれません。

事例

1.高齢者の住宅ローン借り換えとして活用

退職後も住宅ローンが残っているケースはよくある話ですが、収入が年金のみになって返済負担が大きい場合、まず思い浮かぶのは「借り換え」。しかし、年齢や収入減少でローンの審査は通らないし、仮に通ったとしても毎月の返済額を減らすために返済期間をさらに延ばすことはとうてい受け入れられない…。こんな時、リバースモーゲージが役に立ちます。リバースモーゲージは高齢者を対象とした融資で実は住宅ローンの借り換えとして利用できます。返済は利払いのみなので、毎月の収支が改善します。

2.一人暮らし高齢者が自宅を売却せず現金化する手段として

住宅ローンは既に返し終わっていても年金だけではゆとりは持てない。 そうかと言って、子供もいないので家を遺しても使う人もいない。だからと言って住みなれた家を手放したくはないし・・・。そんな時、リバースモーゲージが役に立ちます。海外旅行でもリフォームでも何にでも使えて返済は利息のみだからほとんど負担はなし。自宅を現金化する手段として使ってみてはいかが。

3.相続対策として生前に遺産分割する手段として活用

持っている資産と言えばこの自宅くらい。同じ境遇の知り合いが亡くなり、3人の子供たちは兄弟げんかに発展。そんな光景を見ると、できれば今の内に手を打っておきたい。そうかと言って、今売却して分ける訳にもいかないし・・・。こういう場合に役にたつのがリバースモーゲージ。あらかじめ自宅を現金化し、子供たちに分配する。あとは自宅に住み続けるだけ。相続の時は売却して清算すれば終わり。これで喧嘩も防げるでしょう。

リバースモーゲージ相談

FPバンクではリバースモーゲージの相談からプランニング、実行支援まで行っています。一戸建てだけでなく都心部のマンションも対象になります。まずはお気軽にご相談下さい。



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