住宅ローン金利上昇圧力高まる!このまま変動でいいの?

2018.11.20

住宅ローン金利上昇圧力高まる!このまま変動でいいの?

住宅ローンの変動金利か固定金利かについては、金利が低くて返済額が少ないということで、なんとなく変動金利で組んだという方も多数いるでしょう。実際に、住宅支援機構の調査で変動金利を組んでいる方に「仕組みを理解していますか?」というアンケートを取ったところ、半数の方が理解していませんでした。本当にこのまま変動金利で良いのでしょうか。

1.これから金利は上昇する?

金利が今後どのような動きをするか、正確には誰にもわかりません。ただこのまま、金融緩和政策を継続させることが難しいと言われていることや、現状の金利が超低金利なことを加味すると、そのうち金利は上昇すると考える方が自然なことではないでしょうか。

2.そもそも変動金利ってどんな仕組み?

もし金利が上昇した場合、変動金利で組んでいると影響を受ける訳ですが、金利の上昇は住宅ローンの変動金利にどのように影響するかをまず確認しておきましょう。
住宅ローンの変動金利に適用される金利は、短期プライムレートという指標を基準に変動し、適用金利は半年に一度見直されます。
金利が高くなれば利息の負担が多くなり、金利が低くなれば利息の負担が少なくなりますが、変動金利にはいくつかのルールがあって、返済額が直ぐに変動する訳ではありません。

3.変動金利3つのルール

(1)金利は、半年に一度見直し

金利は年2回、一般的に4月と10月にその月の金利に更新されます。ですので、4月と10月の間に金利がどんなに上下したとしてもその月の金利が適用されてしまいます。仮にずっと1%で金利が推移してたとしても金利見直し月に3%になってしまったら半年間はその金利が適用されてしまうということです。適用された金利は半年ごとにチェックした方が良さそうですね。

(2)返済額は、5年間変わらない

金利は半年ごとに変わるのに返済額は5年間変わりません。この5年ルールが変動金利の難しい部分であり落とし穴でもあると思います。金利が変わるのに返済額が変わらないって?と思った方もいらっしゃると思いますので簡単に解説していきます。

例)4,000万円借入 35年返済 当初金利1%

月々返済額 112,914円

【内訳】 元金:79,581円 利息:33,333円

これが1年後に金利が1.5%に上昇したとします。

月々返済額 112,914円

【内訳】 元金:64,114円 利息:48,800円

5年間返済額が変わらないルールのために、返済額は112,914円のままです。しかし、金利が上がったことにより利息部分が15,467円増加して、元金部分がその分減っています。この結果、金利が1.5%に上昇することにより毎月約15,467円返済が遅れることになります。逆に金利が下がった場合は反対に早く元金を返済することになります。

(3)返済額の増額は、最大1.25倍まで

先ほどご説明したように、5年間は返済額が変わらないので金利が上昇していくと元金返済に充てられる部分が減少していくので、元金の返済がどんどん遅れていくことになります。その分、5年後の返済額見直し時に残っている未返済額が多くなります。さらに、返済額見直し時に金利が上昇していると、次の5年間の返済額はとんでもなく大きく上がる可能性がありますが、そうなって支払えない人がたくさん出てしまっては困るので、5年ごとの見直しによる返済額の増額は現支払額の1.25倍までですよ、というルールが定められています。
一見、債務者を守ってくれるルールに見えますが、反面、大きなリスクも潜んでいます。金利が大きく上昇した時に、返済額は1.25倍までだからと安心してはいけません。返済額の中身(内訳)を見てみると、金利によってはほとんどが利息の支払いで元金が減っていなかったり、利息が月々の支払いを超えており未払い利息が発生している場合があります。「毎月、ちゃんと返済しているから大丈夫だろう」と思って返済期限を迎えると、元金が全然減っておらず、未払い利息と合わせて数千万残っていた、なんてことも起こりえます。その場合、最終返済時に一括請求されることになるので注意が必要です。最悪の場合、何十年も住宅ローンを払ってきたのに、最終的に返済ができずに住宅を手放さなければならないかもしれません。

4.まとめ

決して、変動金利が悪いと言っているわけではありません。実際、現状の変動金利はまだまだ魅力的でしょう。しかし今後、金利上昇した場合の影響は大きいので、その仕組みはきちんと理解しておくことが必要でしょう。また変動金利のリスクはやはり不安という場合には、今のうちに固定金利の住宅ローンに借り換えするという選択肢もあります。
自分の場合はどうすべきかを迷っていたら、FPなどに相談してみるのも良いでしょう。

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