2016.6.13

中古住宅購入の具体的なポイント、注意点

1.購入後の経費がライフプランを狂わせたケース

一般的に新築物件は、住宅販売をする会社の経費や広告費、人件費がかかっているため物件を購入した直後から物件価格が2~3割下がります。中古物件はというと、それらの経費が含まれないため物件購入後も物件価格は落ちることはあまりありません。
 資産価値が落ちにくいということで、中古物件の人気が集まっていることも事実ですし、マンションやタワーマンションの建設ラッシュもあり、立地条件が良いところからマンションは建設されますから、中古物件の方がより環境や条件がいい建物が多いのも事実です。
 中古マンションの良さを知ってこの場所と条件なら掘り出し物だと思い購入した実際のお客様で「ある点」に目を配っていなかったために、ライフプランが予想外の展開を迎えてしまった方がおられました。

(1)管理費、修繕積立金などの必要経費も資金計画に入れること

 Aさんは、立地条件や環境から見ると「安い」と思って物件を買いました。築20年の駅近マンション物件でした。一般的に戸建とマンションでは、購入後にかかる経費は1:2程度でマンションの方が経費がかかると言われています。今回もその例にもれず、管理費が17,000円、修繕積立金が18,000円で合計35,000円、さらに固定資産税や駐車場代、自転車駐車場代もかかったため、年間の経費が66万円、実に月55,000円もかかったのです。
 住宅ローンの金額にプラスして月の経費。これでは月々のキャッシュフローの余裕がなくなって、老後資金を貯められないということが起こることが予測されました。
 そしてもう一つ、大きな問題が。

2.マンション管理組合の大規模修繕計画がずさんだった

 物件価格の安さばかりに注目していたAさんは、マンションの管理組合の大規模修繕計画に関する資料はチェックせずに購入していました。実際、なぜこんなに修繕積立金が高いのだろうと詳しく調べてみると、以前に立てていた修繕計画がずさんだった関係で、最初の大規模修繕の時の費用が予想より大きくかかり、次の大規模修繕の費用を集めるにあたってしわ寄せが出ていたのでした。
 もともとから住んでいた住民も大きく値上がりする修繕積立金に不満を持っていたようでした。Aさんの場合は、築20年たってから始めてこのマンションの住人になるので、最初からそのしわ寄せをもろに受けていたのです。

3.買う前にしっかりとした資金計画を

 「中古物件を購入したのですが、今後のライフプランが心配です」とご相談を受けたのは物件契約をしてしまった後でした。話をお伺いして、予測されるライフプランを詳細にお出ししましたが、定年直後にはライフプランが赤字になる展開が予想されました。結局、
Aさんは自分のこれからの収入と支出のバランスに見合った物件を買い替えることになりました。
 それでも、早めに物件購入の選択の失敗に気づいたために長期にわたる大規模な出費を免れることが出来ました。当時、私の進言したアドバイスは「今はこの出費は大きいかもしれません。でも、今気づいて改善していくことで、老後の資金も貯められるようになるでしょうから、今回はいい勉強をしたということでしっかりとしたライフプランを立てていきましょう」とお話をしました。
 これは一例にすぎませんが、「買ってからの経費」もとても重要な問題です。生涯にわたって、この物件にまつわる費用としていくらかかるのかを計算しておきたいものです。

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