2016.5.6

住宅ローンをフラット35に借換えるのは今がチャンス?

1.フラット35とは

まず、住宅ローンには大きく以下3種類の金利タイプがあります。

  • 変動型
  • 固定期間選択型
  • 全期間固定型

フラット35はこの中の「全期間固定型」に該当する代表的な住宅ローンの商品です。
全期間固定型はその名のとおり、借入期間中の金利が一定でずっと変わらない住宅ローンのことを指します。
将来の金利やそれを基にした毎月の返済額、期間合計の返済総額まで全てが借入時に確定しますので、非常にシンプルで分かりやすいとも言えるでしょう。
金利に変化がない分、他の2種類の金利タイプと比べると金利自体は高めに設定されています。
全期間固定型の住宅ローン商品はフラット35以外にも色々ありますが、そういった一般的な住宅ローンとの違いはこのフラット35を民間の金融機関と、公的機関である住宅金融支援機構が提携販売をしているということ。
簡単に言えば、フラット35とは「国の後ろ盾がある住宅ローン」です。
そのため一般の金融機関が取り扱っている全期間固定型住宅ローンと比べると金利水準が低く、審査も通りやすいと言われています。
ではそんなフラット35を、どんな場合に選択すべきなのでしょうか?

2.フラット35を選ぶのはこんな時!こんな人!

(1)金利が低い時
金利水準が高い時には変動型、低い時には固定型を選ぶ。
これが住宅ローン選択のセオリーです。
「金利水準が低い」というのは、別の言い方をすれば「今後金利が上がる可能性が大きい」ということです。であるならば、日銀のマイナス金利によって過去最低といわれる金利水準で推移している現在の住宅ローンはフラット35を選ぶ絶好の機会といえるでしょう。これ以上下がる可能性もなくはないでしょうけど、どちらかといえば「何かの反動で一気に金利が上昇する」リスクのほうが高いと判断できるはずです。
逆に金利水準が高い、すなわち今後金利が下がりそうな局面であれば、自分は借りた当初の高い金利のまま固定されたローンを払い続けないといけない……という状況になってしまうので注意が必要です。
(2)金利変動のリスクを避けたい人(ケース)
この先ずっと金利を気にしながらの生活なんてしたくない。
そう考える人にとってもフラット35は大きな安心を与えてくれます。
変動型や固定期間選択型は金利が安い分、金利が変動するリスクとずっと付き合っていく必要があります。
そして期間が長ければ長いほど金利が変動する可能性や変動幅も大きくなりますので、特に30~35年といった長期間の借入をする方にとって、このリスクはより大きいものになるのです。
もちろん将来的に金利は上がるのではなく、下がる可能性もあります。
また、とにかく毎月の返済額が安い(あくまで現時点ですが)ほうがよいと思う人もいるでしょう。
リスクを事前にしっかりと認識した上で、安心感よりもとにかく安さを追求したい方ならば、変動型や固定期間選択型の方がメリットを得られます。

3.フラット35へ借換する人が急増中

最近FPバンクに住宅ローンの借換相談にご来店されるお客様は、最終的にフラット35を選ぶことが多い状況です。
先述のように、金利水準が低い時はその時点で未来の金利も固めてしまうのが最善です。そして現在はマイナス金利の影響でフラット35の金利が過去最低水準になっています。
借換によって金利を低くして返済額を減らしつつ、この機会に金利変動リスクも排除することができる、まさに絶好期と捉える方が多いのでしょう。
さらに借換の際に必要な登記費用などの諸費用は、借換後のローンに含めることもできるので、手元の現金はほとんど出さなくても借換が可能です。

まとめ

今の状況は、手続きの手間だけ受け入れればノーリスクで得をできる、そんな状況かもしれません。
フラット35はもちろん、それ以外の変動型や固定期間選択型も含めて、今は住宅ローンの借換するオススメの時期です。
まずはシミュレーションだけでもしてみて、どのくらいのメリットがでるのか見ることから始めてみてはいかがでしょうか?

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