2015.11.5

家を買うにはどうすればいい?物件を探す前にやっておくこと

1.まずは予算を決めよう

家を買うにはどうすればいいか。実際に物件を探し始める前に、家を買うための準備をしておかないと後で大きな軌道修正を強いられることがあります。後で慌てないためにどんな準備をすれば良いのか。ポイントをまとめてみました
(1)まず何から始める?
家を買うためにはいろいろなことを決めなくてはなりません。マンションか一戸建てか?エリアは? 広さは? 間取りは? 駅からの距離は? 検討するポイントはそれこそ数え切れないほどあります。
その中で意外と後回しにされているのが、予算です。 他の希望を優先した結果、「欲しい物件のレベルを考えたら、このぐらいの価格は仕方ないかな」という感じで、漠然と予算を決めている方は少なくありません。
その結果、いざ物件が決まったところで予算を再検討し、やはり金額的に難しい、あるいは申し込んだ住宅ローンの審査が通らないとなって物件探しをやり直すというケースもよく見受けられます。
(2)予算はどうやって決める?
では、住宅の予算はどうやって決めれば良いのでしょうか。実際に家を探している方にお話を伺うと、同僚などから情報を得て購入価格の参考にしている方が多いようです。同じ会社ならば、給与もそれほど変わらないので同じぐらいの予算を組めるのではないかという発想でしょう。
しかしながら、収入が同じぐらいだからといって同じ購入予算が組めるとは限りません。その方の家族構成や配偶者の働き方などによって大きく金額は変わってきます。それに、その参考にした方の予算が正しいかどうかはそもそも分かりません。家の価格を決めるのに、有効な手段の一つが「ライフプラン」と呼ばれるものです。
「ライフプラン」とはこれからの人生におけるお金の流れをシミレーションするもので、住宅予算だけでなく、どのような生活が送りたいか、お子様にどのような教育を受けさせたいかなどを包括的に検討します。人生にかかるお金は住宅だけではありません。大きな視点から住宅購入予算を決めるのも大切なことです。

2.そのローンが組めるのか

予算が決まったところで、次は実際に希望のローンが組めるのかどうかを考えなくてはなりません。住宅ローンのポイントを見てみましょう。
(1)返済比率で判断される
住宅ローンを組めるかどうかは、年収を基に計算されます。ローンを組んだ時の年間返済額が年収の何%にあたるのか。これを「返済比率」と呼びますが、この数字が一定の基準を下回ると金融機関は安全性が高いと考えてローンの承認を出します。
この「返済比率」ですが、金融機関によって計算方法が異なるのと、既に他でローンがある場合はその金額も計算に入れられてしまうので注意が必要です。
(2)特に自営業者は前もっての準備が必要
特に気をつけたいのが、自営業者の方です。自営業者の方は確定申告時の「事業所得」で返済比率を計算されます。節税目的で事業所得をなるべく少なくなるように申告している方がほとんどですが、その低い事業所得で返済比率を計算されると、思ったようなローンを組めないケースも少なくありません。
金融機関は過去2年分の所得をみますので、自営業者の方が住宅ローンを検討する場合は。前もって事業所得を上げて申告しておくなどの事前準備が必要です。

3.収入だけではローンは決まらない

実は住宅ローンの可否を決めるのは、収入面だけではありません。収入に全く問題がなくてもローンが組めない場合もあります。大きくは以下の二つのパターンです。
(1)個人信用情報は大丈夫か
一つ目が「個人信用情報」です。俗に「ブラックリスト」などとも呼ばれていますが、過去のローンをちゃんと払っているかどうかの記録です。金融機関はこの情報にとても厳しく、怪しいところがあると問答無用でローンが組めなくなります。
クレジットカードの引き落としができなかった場合に記録されることが多いのですが、意外なところでは奨学金も対象となります。各金融機関の他、ご本人は自分の記録を確認することができますので、心当たりがある方は事前にチェックしておいたほうが良いかもしれません。
(2)健康状態は大丈夫か
もう一つが「健康状態」です。民間の金融機関の場合、住宅ローンを組むためには団体信用生命保険への加入が必須となっています。「団体信用生命保険」とは債務者(ローンを組んだ人)に万一があった場合、ローンの残債を金融機関に払う保険です。金融機関としてはこの保険への加入を義務付けることで、自分たちが回収不能とならないようにしているわけです。
この「団体信用生命保険」、特殊な形ではありますがれっきとした生命保険です。加入するには自分の健康状態を告知する必要があります。健康であれば問題ありませんが、その告知内容になっては保険を受けてくれない場合も。保険に入れなければ住宅ローンも承認されないので、結果として返済比率をクリアしていてもローンを組めないケースが出てきます。

4.まとめ

家を買うにはどうすればよいか。実は、物件を探し始める前にやることはたくさんあります。今回は予算と住宅ローンに焦点を当ててお話しましたが、ぜひ皆さんにも十分な準備をして理想の家を探していただきたいと思います。

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